Wie Wird Der Wert Einer Immobilie Im Erbfall Ermittelt
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Der Verkehrswert der geerbten Immobilie und die jeweilige Erbschaftssteuerklasse von dem:der Erb:in entscheiden über die Höhe einer fälligen Steuerzahlung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Wertermittlung einer Immobilie im Falle einer Erbschaft erfolgt und welche Aspekte dabei eine wichtige Rolle spielen. Sie haben eine Immobilie geerbt? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihre Immobilie wert ist.
Das Wichtigste in Kürze
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Bei der Erbschaft einer Immobilie spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle für die Berechnung einer möglichen Erbschaftssteuer durch das Finanzamt.
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Das Finanzamt richtet sich zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien an die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG).
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In den §§ 180 ff. BewG sind die Bewertungsvorschriften für bebaute Grundstücke enthalten. Für die Bewertung von Immobilien kommen üblicherweise das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zum Einsatz.
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Mit einem umfangreichen Verkehrswertgutachten kann der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert nach unten korrigiert werden. Auf diese Weise können Sie die fällige Erbschaftssteuer senken.
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Mithilfe der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 erhalten Sie in nur wenigen Minuten eine aussagekräftige Werteinschätzung Ihrer geerbten Immobilie.
Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft
Der Verkehrswert einer Immobilie spielt bei einer Erbschaft in vielerlei Hinsicht eine wichtige Rolle. Zum einen benötigt das Finanzamt zur Ermittlung einer möglichen Erbschaftssteuer den aktuellen Wert der geerbten Immobilie. Zum anderen könnte auch ein Verkauf des Objekts in Frage kommen, wofür zunächst der Verkehrswert ermittelt werden muss. Eine Immobilienbewertung ist häufig auch dann nötig, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Sofern mehrere Personen ein Objekt gemeinsam erben, ist der Verkauf ofttimes die einfachste, manchmal sogar die einzige, Lösung. Die Footing für das Ansetzen eines Verkaufspreises bildet dann die Immobilienbewertung. Außerdem kann, basierend auf der Bewertung, entschieden werden, ob überhaupt verkauft werden soll oder doch eine andere Lösung gefunden wird. Grundsätzlich wird der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe der Bewertungsgrundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) ermittelt. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien bundesweit nach einheitlichen Maßstäben und objektiven Kriterien erfolgt. Das Finanzamt hingegen nimmt steuerliche Bewertungen von Vermögensgegenständen vor, zu denen unbewegliche Güter wie Immobilien zählen. Hierfür gelten in erster Linie die Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Falle einer Erbschaft wird gemäß § 177 BewG der sogenannte „gemeine Wert" ermittelt. Dieser Wert bildet für das Finanzamt den Ausgangspunkt für dice Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern. Wie auch immer die Bewertung von Immobilien nach einer Erbschaft erfolgt: Sie sind aus unterschiedlichen Gründen wichtig als auch notwendig.
Verkehrswert einer Immobilie als Grundlage der Erbschaftssteuer
Für dice Besteuerung gilt zunächst der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert der Immobilie. Für die steuerliche Bewertung gelten die Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Anders als bei qualifizierten Gutachter:innen und Sachverständigen nehmen Mitarbeitende des Finanzamtes keine Besichtigung des zu bewertenden Objekts vor, sondern nehmen ihre Berechnungen mithilfe verfügbarer Daten und Informationen (z.B. Kaufpreissammlungen, ermittelte Werte von Gutachtungsausschüssen etc.) vor. Hierbei kann es mitunter zu deutlichen Abweichungen bei der Ermittlung des Verkehrswertes kommen. Mithilfe eines Verkehrswertgutachtens von einem:einer öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen können Sie den vom Finanzamt ermittelten Wert nach unten korrigieren lassen. And so können Sie Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sparen. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie ein Vermögen erben, dass deutlich über dem für Sie gültigen Freibetrag liegt.
Diese Steuer-Freibeträge schützen vor Erbschaftssteuer
Eine Immobilie kann steuerfrei an dice eigenen Kinder vererbt werden, wenn sie bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche bietet und unmittelbar nach dem Erbfall von dem:der Erben:Erbin als Erstwohnsitz bezogen wird. Diese Steuerbefreiung aureate nur, wenn der Hauptwohnsitz für mindestens zehn Jahre bestehen bleibt. Ist die Immobilie größer als 200 Quadratmeter, so betrifft dice Erbschaftssteuer nicht die komplette Gesamtfläche, sondern jene Fläche, die 200 Quadratmeter übersteigt. Anders ist es bei verwitweten Partner:innen. Denn auch hier gilt die Regel, dass die Liegenschaft zehn Jahre als Erstwohnsitz genutzt werden muss. Es gibt jedoch keine Begrenzung der Wohnfläche. Durch vorhandene Freibeträge sinkt die Steuerlast für Erb:innen ebenfalls. Dabei sind Steuerklasse und Verwandtschaftsverhältnis entscheidend:
| Verwandtschafts- und Beziehungsgrad | Höhe des Freibetrages | Erbschaftssteuerklasse |
| 500.000 Euro | I |
| 400.000 Euro | I |
| 200.000 Euro | I |
| 100.000 Euro | I |
| 20.000 Euro | II |
| 20.000 Euro | 3 |
Gültige Steuersätze der verschiedenen Erbschaftssteuerklassen
Die steuerliche Belastung beim Erben einer Immobilie ist davon abhängig, welche Erbschaftssteuerklasse zur Anwendung kommt, und welcher Verkehrswert für die Immobilie ermittelt wurde. In der folgenden Übersicht finden Sie die geltenden Steuersätze der verschiedenen Erbschaftssteuerklassen:
| Vermögenswert | Erbschaftssteuerklasse I | Erbschaftssteuerklasse Ii | Erbschaftssteuerklasse III |
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | xxx % |
| Bis half dozen Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Ab 26 Mio. € | 30 % | 43 % | fifty % |
Beispiel: Höhe der Erbschaftssteuer berechnen
Im ersten Schritt muss für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, zum Beispiel mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24. Davon wird der gültige Freibetrag abgezogen. Daraus ergibt sich dice Steuerbemessungsgrundlage, dice dann mit dem anzuwendenden Steuersatz multipliziert wird. Für dice folgende Beispielrechnung legen wir folgende Annahmen fest:
| Was? | Berechnung | Ergebnis |
| Steuerliche Berechnungsgrundlage | 450.000 € - 200.000 € | 250.000 € |
| Höhe der Erbschaftssteuer | 250.000 € 10 11 % | 27.500 € |
Lena müsste in diesem Beispiel insgesamt 27.500 Euro Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen.
Ergebnis der Berechnung
Bei den Berechnungen handelt es sich lediglich um unverbindliche Richtwerte. Eine exakte Berechnung kann nur das zuständige Finanzamt ermitteln. Stand up: 04.04.2022
Welche steuerlichen Begünstigungen gibt es bei vermieteten Wohnungen?
Auf Antrag ist es möglich, dass dice auf die vermietete Wohnung anfallende Erbschaftsteuer zinslos bis zu zehn Jahre gestundet wird. Dies ist dann möglich, wenn die Erbschaftsteuer ansonsten nur durch eine Veräußerung der Immobilie bezahlt werden kann. Diese Regelung findet auch dann Anwendung, wenn dice geerbte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken von dem:der Eigentümer:in verwendet wird. Die Regel gilt für:
Stundung der Erbschaftssteuer
Eine Stundung der Erbschaftssteuer kann nur erfolgen, wenn der:dice Erb:in die Erbschaftssteuer nicht begleichen und aufgrund mangelnder Kreditwürdigkeit auch kein Darlehen aufnehmen kann.
Verkehrswert ermitteln für geerbte Immobilien
Besonders für Finanzämter ist es wichtig, nach einer Erbschaft den Verkehrswert zu berechnen. Je nach Art und Nutzung einer Immobilie werden dabei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren angewendet. Für die steuerliche Bewertungen von bebauten Grundstücken werden in § 182 BewG folgende Bewertungsmethoden festgelegt. Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) kommt zum Einsatz bei: Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) kommt zum Einsatz bei: Das Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) kommt zum Einsatz bei: Bei vermieteten Immobilien, die zu Wohnzwecken dienen und nicht dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind, sind für die Festsetzung der Erbschaftssteuer nur xc Prozent des Verkehrswertes der Immobilie anzusetzen (13c ErbStG). Daher werden bewohnte Immobilien günstiger bewertet. Dabei ist es egal, wo sich der Grundbesitz befindet – ob in Deutschland, in einem European union-Mitgliedsstaat oder in einem Country außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums. Wie bereits erwähnt, ist die Festsetzung der Erbschaftsteuer eine Sache des zuständigen Finanzamts. Immobilien werden vom Finanzamt nur nach Bedarf bewertet. Dabei wird das ortsansässige Finanzamt diese Bewertung durchführen.
Wie funktioniert die Immobilienbewertung von geerbten Immobilien?
Sie beschreiben Ihre Immobilie
Geben Sie die Daten Ihrer Immobilie in das Formular oben ein. Bereits wenige Angaben genügen.
Wir berechnen Ihren Verkaufswert
Wir vergleichen Ihre Immobilie mit Millionen anderer Objekte und errechnen so den Verkaufswert. Individuelle Anforderungen nehmen wir telefonisch auf.
Sie erhalten Ihre Bewertung per Postal service
Sie erhalten Ihre Immobilienbewertung per Mail und erhöhen so Ihre Take chances auf einen Verkauf zum Top-Preis.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben und einen Verkauf planen, hilft Ihnen eine erste Werteinschätzung weiter. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 erhalten Sie in nur wenigen Minuten einen aussagekräftigen Wert Ihrer geerbten Immobilie. Auf dieser Basis können Sie entscheiden, ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt lohnt oder nicht.
Wann ist der Verkehrswert bei geerbten Immobilien wichtig?
Wichtig wird der Verkehrswert, wenn die geerbte Immobilie verkauft werden soll. Durch eine Immobilienbewertung kann eine Entscheidungsgrundlage geschaffen werden. Denn durch das Gutachten wird klar, welcher Wert voraussichtlich erzielbar sein wird. So kann anschließend überlegt werden, ob das Haus oder die Wohnung wirklich veräußert werden soll. Dieses Szenario ist speziell bei Erbengemeinschaften wichtig. Denn je mehr Personen am Erbe beteiligt sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Verkauf die unkomplizierteste und fairste Lösung für alle darstellt. Die Schwierigkeit bei unbeweglichen Gütern wie Immobilien ist, dass sie innerhalb einer Erbengemeinschaft häufig nicht geteilt werden können. Wird das geerbte Objekt jedoch verkauft, kann der Gewinn unter den Miterb:innen gerecht aufgeteilt werden. Auch wenn es um einen Pflichtteil für enterbte oder nicht genügend bedachte Verwandte geht, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Bei dem Pflichtteil handelt es sich um eine gesetzliche Mindestbeteiligung am vererbten Vermögen. Liegt sowohl eine Pflichtteilsberechtigung als auch Anspruchsberechtigung vor, muss zur Ermittlung des genauen Pflichtanteils unter Umständen auch der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden.
Nicht jedes Gutachten wird vom Finanzamt anerkannt
Wenn Sie den vom Finanzamt ermittelten Verkehrswert anfechten und korrigieren lassen möchten, müssen Sie ein entsprechendes Verkehrswertgutachten vorlegen. Solche umfangreichen Gutachten werden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und sind auch für gerichtliche Zwecke geeignet.
Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück
Bei einer Erbpacht gewährt der:die Grundstückseigentümer:in jemanden das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen – typischerweise gegen ein monatliches Entgelt. Für das Vererben einer solchen Immobilie wird es kompliziert. Denn der:die Eigentümer:in des Gebäudes ist eben nicht auch Grundstückseigentümer:in. Das Erbbaurecht sowie die Immobilie werden vererbt, nicht jedoch das Eigentum am Grundstück. Dieses verbleibt im Besitz von dem:der Verpächter:in. Dies sind üblicherweise Kirchen und Kommunen. Für die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück muss der Umstand der Erbpacht besides berücksichtigt werden. Dieser wirkt sich typischerweise wertmindernd aus, da das Erbpachtgrundstück nicht im vollen Umfang nutzbar ist. So dürfen beispielsweise bauliche Maßnahmen im Regelfall nur mit Erlaubnis von dem:der Verpächter:in durchgeführt werden. Sogar bei einem Verkauf der Immobilie besteht ein Mitspracherecht von dem:der Grundstückseigentümer:in. Finanzämter bewerten das Erbbaurecht nach den Vorgaben des § 193 BewG. Wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann, wird die Wertermittlung alternativ vorgenommen. Gemäß § 193 Abs. 2 BewG setzt sich der Wert des Erbbaurechts einerseits aus dem Bodenwertanteil und andererseits aus dem Gebäudewertanteil zusammen.
Verkauf planen: Nach dem Erbe das Haus schätzen lassen
Um hinsichtlich eines geplanten Verkaufs eine erste Einschätzung zum Hauswert zu erhalten, können Sie dice kostenlose Hausbewertung von ImmoScout24 nutzen. Anhand zahlreicher Vergleichsdaten erhalten Sie eine aussagekräftige Werteinschätzung Ihres geerbten Hauses.
FAQ: Häufige Fragen zur Bewertung einer Immobilie im Erbfall
FAQ: Verkehrswert einer Immobilie nach Erbschaft
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Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall bewertet?
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Das zuständige Finanzamt wird im Erbfall eine Wertermittlung der geerbten Immobilie vornehmen. Dabei gelten die Bewertungsvorschriften aus dem Bewertungsgesetz (BewG). Bei bebauten Grundstücken kommen grundsätzlich drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Verkehrswert der Immobilie nach einer Erbschaft ermittelt werden.
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Was ist Nachlass auf den Verkehrswert?
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Mit dem Nachlass auf den Verkehrswert ist eine Korrektur des vom Finanzamt ermittelten Immobilienwertes zugunsten von Erb:innen gemeint. Dies gelingt mit einem entsprechenden Verkehrswertgutachten, das von einem:einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wird. Ergibt dieses Gutachten einen geringeren Wert, verringert sich auch eine fällige Erbschaftssteuer. Der Verkehrswert einer Immobilie nach einer Erbschaft spielt besides eine zentrale Rolle für die Besteuerung.
- Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer berechnet?
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Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert der Immobilie, ohne eine Besichtigung vor Ort vorzunehmen. Vielmehr werden verfügbare Daten und Informationen wie Kaufpreissammlungen und ermittelte Werte von Gutachtungsausschüssen für die Wertermittlung herangezogen. Aus diesem Grund kann die steuerliche Bewertung einer Immobilie vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen. Der Immobilienwert wird je nach Art und Nutzung mit dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt.
- Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
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Beim Verkehrswert handelt es sich um einen errechneten Wert. Unter Anwendung eines anerkannten Wertermittlungsverfahren und unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren wird der Wert einer Immobilie rechnerisch ermittelt. Der Kaufpreis hingegen ist der Betrag, den Käufer:innen bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen. Hier spielen insbesondere Marktfaktoren wie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle.
Source: https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/immobilienbewertung-bei-erbschaft.html
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